商品房契稅怎么算的(商品房契稅怎么算)

你的“家”，已經(jīng)買了嗎？當(dāng)然，買房子不是一件簡單的事。而且買房的過程中，也涉及到稅款的計算。

買房契稅怎么計算？

買房時，契稅=不含稅價格*稅率。

這里的不含稅價格就是計算契稅的計稅依據(jù)。具體來說，在計算契稅時需要進(jìn)行價稅分離。即需要把房價里面的增值稅剔除掉，用不含增值稅的裸價計算契稅。

另外，契稅的法定稅率是3%-5%，當(dāng)然契稅的優(yōu)惠并沒有消失。實際計算契稅時，需要具體情況具體分析！

舉例說明：

虎虎有兩套自住房，將其中的一套出售給居民小虎，成交價格為3000000；將另一套住房與小虎子交換，并支付了換房差價款66000。為了計算簡便，假定契稅稅率為3%，所有金額均不含增值稅。

小虎應(yīng)繳納契稅=3000000*3%=90000。

虎虎應(yīng)繳納契稅=66000*3%=1980

小虎子不繳納契稅。

這里需要注意一點，當(dāng)居民間進(jìn)行房屋交換時，支付差價的一方繳納契稅，不需要付款的一方不需要繳納契稅。當(dāng)然，實際業(yè)務(wù)中，也可能會出現(xiàn)需要兩方平攤契稅的情況。

契稅的計稅依據(jù)如何確定？

契稅的計稅依據(jù)雖然不含增值稅，但是具體的金額需要根據(jù)實際情況進(jìn)行確定：

1、實際交易時，土地使用權(quán)出讓和房屋買賣，涉及實物時需要根據(jù)實物的市場價款計算契稅。如果既包括實物，也包括貨幣，需要把實物轉(zhuǎn)換成貨幣，然后統(tǒng)一計算契稅。

2、土地使用權(quán)以及房屋互換時，契稅的計稅依據(jù)是支付的差價。這一點知識，上面的例子里面也已經(jīng)講過了。

3、房屋買賣時，如果房屋屬于精裝修的房子。契稅的計稅依據(jù)需要包括房屋的裝修費。

可以說，精裝修的房子原來越多了。當(dāng)然，購買精裝修的房子，也需要多繳納一部分契稅。當(dāng)然，能購買起精裝修房子的人，對于可以忽略不計的契稅而言，產(chǎn)生的影響卻是不大！

4、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在實際交易時沒有交易價格的，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H交易價格進(jìn)行確定計稅依據(jù)。

當(dāng)然，如果相關(guān)實際交易價格沒有合理理由，并且明顯偏低的，稅務(wù)機關(guān)也可以進(jìn)行核定。具體操作，根據(jù)《中人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定進(jìn)行。

5、出讓國有土地使用權(quán)時，根據(jù)取得土地使用權(quán)一方支付的價款進(jìn)行確定。其中，協(xié)議方式出讓的，協(xié)議價格為其實際的計稅依據(jù)。如果沒有協(xié)議價格，可以通過評估的方式確定計稅依據(jù)。