財產轉讓所得個人所得稅計算方法(財產轉讓所得個人所得稅計算)

……

二、下列所得，暫免征收個人所得稅

……

（六）個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

……

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕108號

《中人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。之后，根據(jù)我國經濟形勢發(fā)展需要，《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)對個人轉讓住房的個人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關問題做了具體規(guī)定。目前，在征收個人轉讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進一步明確的問題。為完善制度，加強征管，根據(jù)個人所得稅法和稅收征收管理法的有關規(guī)定精神，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

(一)房屋原值具體為：

1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟洕m用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規(guī)定，其原值分別為：

(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

(2)房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關稅費;

(3)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額;

(4)房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

(二)轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

(三)合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：

(1)已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

(2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。

三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省稅務局或者省稅務局授權的市稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

四、各級稅務機關要嚴格執(zhí)行《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕82號)和《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕156號)的規(guī)定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務，加強稅收征管，主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環(huán)節(jié)應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理;稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

五、各級稅務機關要認真落實有關住房轉讓個人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金;對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權益。

六、各級稅務機關要做好住房轉讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關管理工作。要按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)和《國家稅務總局、財政部、中國人民銀行關于印發(fā)〈稅務代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2005〕181號)要求，按規(guī)定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核;向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序;認真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時辦理。

七、各級稅務機關要認真宣傳和落實有關稅收政策，維護納稅人的各項合法權益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導;二是要加強與房地產管理部門、中介機構的協(xié)調、溝通，充分發(fā)揮中介機構協(xié)稅護稅作用，促使其協(xié)助納稅人準確計算稅款;三是嚴格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應報送的有關資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續(xù)。

《海南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》瓊地稅發(fā)〔2006〕91號

各直屬地方稅務局、省局稽查局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)轉發(fā)給你們，并結合我省實際，做如下補充意見，請一并貫徹執(zhí)行：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入的2%核定征收個人所得稅。

《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》國稅發(fā)〔2007〕33號

近年來，各地認真落實“房地產稅收管理一體化”工作要求，積極采取有效措施，加強房地產稅收征管，進一步堵塞了管理漏洞，但一些地區(qū)反映，個人房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管仍有一些問題不夠明確。為了更好地落實房地產稅收管理一體化工作要求，規(guī)范管理工作，根據(jù)個人所得稅法和稅收征收管理法等有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、建立房屋交易最低計稅價格管理制度。針對一些地區(qū)買賣雙方通過訂立虛假合同低報房屋交易價格，不如實申報繳納有關稅收的問題，各地要根據(jù)稅收征收管理法的有關規(guī)定，建立房屋交易最低計稅價格管理制度，加強房屋交易計稅價格管理。

（一）確定合理的房屋交易最低計稅價格辦法。工作基礎較好，具備直接制定最低計稅價格條件的，可直接制定房屋交易最低計稅價格，但定價時要考慮房屋的座落地點、建筑結構、建筑年限、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素。不具備直接制定最低計稅價格條件的，可參照下列一種方法確定最低計稅價格。

1.當?shù)卣嫉牟疬w補償標準、房屋交易指導價、基準地價。政府公布的上述信息未及時調整的，確定最低計稅價格時應考慮房地產市場價格上漲因素。

2.房地產交易資金托管金額或者房地產交易網上報價。

3.信譽良好的房地產價格評估機構的評估價格。

（二）各地區(qū)要加強與房地產管理部門的聯(lián)系，及時獲得有關信息，按照規(guī)定的管理制度，確定有關交易房屋的最低計稅價格，避免在辦稅窗口納稅人申報納稅時即時確定計稅價格。

（三）納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。

（四）對于財政部門負責契稅征管的地區(qū)，由省級財稅部門制定房屋交易最低價格管理辦法；地市級及以下財稅部門制定本地區(qū)房屋交易最低計稅價格。對于稅務部門負責契稅征管的地區(qū)，由省級稅務部門制定房屋交易最低價格管理辦法；地市級及以下稅務部門制定本地區(qū)房屋交易最低計稅價格。

二、個人出售商業(yè)用房取得的所得，應按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。

三、根據(jù)《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

四、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第三條所稱“未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。

五、稅務機關應加強住房裝修費用扣除的管理

（一）凡有下列情況之一的，在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：

1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發(fā)票的；

2.發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的；

3.發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

（二）納稅人申報扣除裝修費用，應當填寫《房屋裝修費用發(fā)票匯總表》（式樣附后），在《房屋裝修費用發(fā)票匯總表》上如實、完整地填寫每份發(fā)票的開具人、受領人、發(fā)票字號、建材產品或服務項目、發(fā)票金額等信息。同時將有關裝修發(fā)票原件提交征收人員審核。

（三）征收人員受理申報時，應認真審核裝修費用發(fā)票真?zhèn)?、《房屋裝修費用發(fā)票匯總表》與有關裝修發(fā)票信息是否一致，對不符合要求的發(fā)票不準扣除裝修費用。審核完畢后，有關裝修發(fā)票退還納稅人。

主管稅務機關應定期對《房屋裝修費用發(fā)票匯總表》所記載有關發(fā)票信息進行分析，視情況選取一些發(fā)票到開票單位比對核實，對疑點較大的發(fā)票移交稽查部門實施稽查。同時，要加強對建材市場和裝修單位的稅收管理。

六、各級稅務機關要做好納稅服務工作，保障納稅人的知情權。要在房地產稅收征收場所公示房地產稅收法律、法規(guī)及相關規(guī)定，公開辦稅流程及所需資料，以及虛假申報、偷稅行為應承擔的法律責任。

《國家稅務總局關于加強和規(guī)范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》國稅發(fā)〔2007〕38號

一、個人通過拍賣市場拍賣個人財產，對其取得所得按以下規(guī)定征稅：

……

（二）個人拍賣除文字作品原稿及復印件外的其他財產，應以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目適用20%稅率繳納個人所得稅。

二、對個人財產拍賣所得征收個人所得稅時，以該項財產最終拍賣成交價格為其轉讓收入額。

三、個人財產拍賣所得適用“財產轉讓所得”項目計算應納稅所得額時，納稅人憑合法有效憑證（稅務機關監(jiān)制的式發(fā)票、相關境外交易單據(jù)或海關報關單據(jù)、完稅證明等），從其轉讓收入額中減除相應的財產原值、拍賣財產過程中繳納的稅金及有關合理費用。

（一）財產原值，是指售出方個人取得該拍賣品的價格（以合法有效憑證為準）。具體為：

1.通過商店、畫廊等途徑購買的，為購買該拍賣品時實際支付的價款；

2.通過拍賣行拍得的,為拍得該拍賣品實際支付的價款及交納的相關稅費；

3.通過祖?zhèn)魇詹氐?，為其收藏該拍賣品而發(fā)生的費用；

4.通過贈送取得的，為其受贈該拍賣品時發(fā)生的相關稅費；

5.通過其他形式取得的，參照以上原則確定財產原值。

（二）拍賣財產過程中繳納的稅金，是指在拍賣財產時納稅人實際繳納的相關稅金及附加。

（三）有關合理費用，是指拍賣財產時納稅人按照規(guī)定實際支付的拍賣費（傭金）、鑒定費、評估費、圖錄費、證書費等費用。

四、納稅人如不能提供合法、完整、準確的財產原值憑證，不能確計算財產原值的，按轉讓收入額的3%征收率計算繳納個人所得稅；拍賣品為經文物部門認定是海外回流文物的，按轉讓收入額的2%征收率計算繳納個人所得稅。

五、納稅人的財產原值憑證內容填寫不規(guī)范，或者一份財產原值憑證包括多件拍賣品且無法確認每件拍賣品一一對應的原值的，不得將其作為扣除財產原值的計算依據(jù)，應視為不能提供合法、完整、準確的財產原值憑證，并按上述規(guī)定的征收率計算繳納個人所得稅。

六、納稅人能夠提供合法、完整、準確的財產原值憑證，但不能提供有關稅費憑證的，不得按征收率計算納稅，應當就財產原值憑證上注明的金額據(jù)實扣除，并按照稅法規(guī)定計算繳納個人所得稅。

七、個人財產拍賣所得應納的個人所得稅稅款，由拍賣單位負責代扣代繳，并按規(guī)定向拍賣單位所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

八、拍賣單位代扣代繳個人財產拍賣所得應納的個人所得稅稅款時，應給納稅人填開完稅憑證，并詳細標明每件拍賣品的名稱、拍賣成交價格、扣繳稅款額。

九、主管稅務機關應加強對個人財產拍賣所得的稅收征管工作，在拍賣單位舉行拍賣活動期間派工作人員進入拍賣現(xiàn)場，了解拍賣的有關情況，宣傳輔導有關稅收政策，審核鑒定原值憑證和費用憑證，督促拍賣單位依法代扣代繳個人所得稅。

十、本通知自5月1日起執(zhí)行?！秶叶悇湛偩株P于書畫作品、古玩等拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔1997〕154號）同時廢止。

《海南省地方稅務局關于個人轉讓非住房類不動產征收個人所得稅問題的公告》瓊地稅公告〔2011〕13號

根據(jù)《中人民共和國個人所得稅法》及其實施條例和相關法律法規(guī)，現(xiàn)將個人轉讓非住房類不動產(以下簡稱非住房)征收個人所得稅問題公告如下：

一、對非住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的非住房成交價格明顯低于市場價格且無當理由的，主管稅務機關依法根據(jù)有關信息核定其轉讓收入。

二、對轉讓非住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑取得非住房的購買合同、發(fā)票、完稅憑證或建造成本、費用支出等資料，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中扣除非住房原值、轉讓非住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，按“財產轉讓所得”應稅項目征收個人所得稅。

(一)非住房原值具體為：

1.購置非住房的，購置該非住房時實際支付的非住房價款及交納的相關稅費。

2.自建非住房的，實際發(fā)生的建造成本和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.納稅人未提供有效的非住房原值憑證的，主管稅務機關應順次按以下方法確定非住房原值：

(1)根據(jù)稅務機關及其他相關部門提供的非住房交易價格等信息確定;

(2)根據(jù)納稅人取得所轉讓非住房的最近時期發(fā)生同類非住房交易的平均成交價確定。

(二)轉讓非住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓非住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

(三)合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的非住房裝修費用、非住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

1.支付的非住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓非住房產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的非住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用可以從非住房轉讓收入中扣除，但最高扣除限額為非住房原值的15%。

非住房裝修費用扣除的管理事宜參照《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)第五條規(guī)定執(zhí)行。

2.支付的非住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置非住房的，其向貸款銀行實際支付的貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

三、納稅人未提供有效非住房原值憑證，且稅務機關無法確定非住房原值的，稅務機關可按納稅人非住房轉讓收入的2%計征個人所得稅。