房地產(chǎn)增值稅稅率怎么算(房地產(chǎn)增值稅率怎么計(jì)算)

一、納稅義務(wù)沒有發(fā)生，就需要預(yù)繳增值稅

一般來說，只有當(dāng)企業(yè)發(fā)生了增值稅納稅義務(wù)，才需要繳納增值稅。銷售房子適用的稅目是銷售不動(dòng)產(chǎn)，交付或者說交房的時(shí)候才確認(rèn)納稅義務(wù)，但是，由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)收到大量的房款（包括首付款、銀行按揭等），就需要根據(jù)規(guī)定預(yù)繳增值稅，預(yù)繳率為3%1。等真納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)候，才根據(jù)以下公式計(jì)算繳納增值稅。

當(dāng)期應(yīng)按增值稅=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額-留抵稅額-預(yù)繳稅額。

那么問題來了，假如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的累計(jì)銷項(xiàng)稅額-累計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額＜累計(jì)已預(yù)繳稅額，那么多預(yù)繳的稅款能否退稅呢？現(xiàn)如今沒有明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中能夠退成功的更是很少。

所以，很多企業(yè)想出的辦法是，在預(yù)售的時(shí)候，直接向購房者開具有稅率的發(fā)票，自己主動(dòng)觸發(fā)納稅義務(wù)，就不會(huì)有預(yù)繳，減少自己的預(yù)繳稅款。

二、土地成本進(jìn)項(xiàng)的處理

企業(yè)取得收入，就需要開具發(fā)票，形成銷項(xiàng)稅額，采購原材料，就需要取得增值稅專用發(fā)票，形成進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)的主要原材料是什么呢？對(duì)，就是土地。然而，土地的一級(jí)持有者一般為國家（管理部門為國土局，現(xiàn)為自然資源局），他們會(huì)給你開專用發(fā)票成為增值稅納稅義務(wù)人嗎？應(yīng)該不現(xiàn)實(shí)，但是也不能不讓企業(yè)扣除啊。所以，就有一個(gè)特殊的處理方式。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）2