成本分?jǐn)偟囊饬x(成本分?jǐn)偸鞘裁匆馑?

3.2.1 工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偁?zhēng)議產(chǎn)生的原因

直接認(rèn)定工程成本屬于間接成本（或共同成本），不屬于直接成本，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在工程均價(jià)的計(jì)算方面，要求甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目整個(gè)樓盤(pán)建筑面積來(lái)計(jì)算綜合工程均價(jià)。

3.2.2 工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偁?zhēng)議產(chǎn)生的影響

工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偟膶?shí)質(zhì)是：將工程成本直接分?jǐn)偟骄唧w房地產(chǎn)項(xiàng)目單位，還是將工程成本分?jǐn)偟剿蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目單位。

工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)?，影響較大。

①地塊由于容積率不匹配，故采用“高層產(chǎn)品錯(cuò)落搭配低密產(chǎn)品”的方案設(shè)計(jì)，來(lái)平衡容積率。同時(shí)，低密產(chǎn)品，異型材料的影響，利用率交地，工程成本較高。高層產(chǎn)品，多為標(biāo)準(zhǔn)層，模板等周轉(zhuǎn)材料等周轉(zhuǎn)利用較高，工程成本較低密產(chǎn)品低；

②若采取按整個(gè)樓盤(pán)的工程成本除以總建筑面積，來(lái)計(jì)算單方綜合工程均價(jià)。將對(duì)原增值額本就小于20%的普通高層產(chǎn)品，工程成本均分增加后，不產(chǎn)生任何影響。但對(duì)低密非普通住宅而言，工程成本的均分，將會(huì)減少該部分產(chǎn)品的工程成本，擴(kuò)大原有增值額，加重企業(yè)土地增值稅稅負(fù)。

3.2.3 工程成本是按照直接成本分?jǐn)傔€是按照間接成本分?jǐn)偁?zhēng)議產(chǎn)生的背景

在固有的觀念中認(rèn)為，工程成本是整個(gè)項(xiàng)目的整體成本，無(wú)法具體清分到具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位中去。

因此，工程成本只能作為間接成本，按照整個(gè)樓棟的面積進(jìn)行均分計(jì)算工程造價(jià)。而不能作為直接成本，分?jǐn)偟骄唧w房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3.2.4 工程成本按照間接成本分?jǐn)偟亩愂帐聦?shí)依據(jù)

工程成本按照間接成本分?jǐn)偟亩愂帐聦?shí)依據(jù)：①《xx項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程合同》和《xx項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程合同》；②《xx項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程建設(shè)驗(yàn)工計(jì)價(jià)單》和《xx項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程建設(shè)驗(yàn)工計(jì)價(jià)單》；③《xx項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程資金資料》和《xx項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程資金資料》；④《xx項(xiàng)目（高層產(chǎn)品）工程發(fā)票》和《xx項(xiàng)目（低密產(chǎn)品）工程發(fā)票》。

3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的管理建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行具體項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，要在充分了解項(xiàng)目實(shí)際的基礎(chǔ)上，認(rèn)真研讀政策文件，著前規(guī)劃，做好統(tǒng)籌工作。尤其是在成本的確認(rèn)和分?jǐn)偵希枰崆白龊媒y(tǒng)籌工作。直接成本的認(rèn)定，需要合同流（工程建設(shè)合同）、資金流（銀行支付憑證）、發(fā)票流（營(yíng)業(yè)稅發(fā)票或增值稅發(fā)票）、實(shí)物流（驗(yàn)工計(jì)價(jià)）等一致。以免在土地增值稅清算時(shí)，避免工程工程錯(cuò)配，增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

4 結(jié) 語(yǔ)

在核定計(jì)算與據(jù)實(shí)計(jì)算方面，若財(cái)務(wù)人員不深入了解項(xiàng)目實(shí)際情況，知悉工程成本相比周邊增加的原因，只能被動(dòng)的接受核定計(jì)算。因此，做好企業(yè)財(cái)稅工作，需要財(cái)務(wù)人員，深度了解業(yè)務(wù)、探索業(yè)務(wù)、融入業(yè)務(wù)，進(jìn)而真做到業(yè)財(cái)稅融合。

作者：羅國(guó)強(qiáng) 中鐵四川生態(tài)城投資有限公司

來(lái)源：《經(jīng)濟(jì)管理文摘》2020年第20期

參考文獻(xiàn)

1 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）

2 《關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告》（四川省地方稅務(wù)局公告2015年第5號(hào)）

3 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）

附：四川省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局公告2020年第13號(hào)

為進(jìn)一步規(guī)范我省土地增值稅征收及清算管理，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅的清算單位

土地增值稅以城市規(guī)劃行政主管部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位。

二、關(guān)于同一清算單位中清算類(lèi)型的劃分

同一清算單位中同時(shí)包含多種房地產(chǎn)類(lèi)型的，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅三種類(lèi)型分別計(jì)算增值額、增值率，并據(jù)此申報(bào)土地增值稅。

三、關(guān)于共同成本費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

納稅人分期分批開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費(fèi)用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一清算單位內(nèi)包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費(fèi)用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

四、關(guān)于按照核定征收率清算后剩余房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的處理

采取核定征收率方式已完成了清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其剩余房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑辙D(zhuǎn)讓時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的征收率征收土地增值稅。

五、關(guān)于合作建房的認(rèn)定

合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)的行為。如一方只收取固定利益，不承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，不能視為合作建房。

六、關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》的適用范圍

所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不論其開(kāi)發(fā)主體是企業(yè)、單位還是個(gè)人，均應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）申報(bào)繳納并清算土地增值稅。

七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的核定征收

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)實(shí)行核定征收的，按照《中人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)核定征收的規(guī)定執(zhí)行，不得按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所適用的預(yù)征率征收。

本公告自2021年1月1日起施行。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告》的解讀

發(fā)布時(shí)間 : 2020-12-22 17:28 來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局

為進(jìn)一步完善土地增值稅相關(guān)政策，結(jié)合四川實(shí)際，國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下。

一、《公告》出臺(tái)背景

為進(jìn)一步完善土地增值稅相關(guān)政策，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)），原四川省地方稅務(wù)局結(jié)合四川實(shí)際，于2015年11月30日發(fā)布了《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問(wèn)題的公告》（2015年5號(hào)），現(xiàn)文件即將到期，經(jīng)充分調(diào)研和政策評(píng)估，決定重新發(fā)布《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容