城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策（城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）

根據(jù)《中人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條的規(guī)定：

新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(一)征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；

(二)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

二、有償取得土地使用權

1.根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條的規(guī)定：

關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.根據(jù)《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第74號 ） 的規(guī)定：

對以招標、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題公告如下：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、新購置房屋所占用土地

根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)200389號）第二條的規(guī)定：

關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題：

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、有償取得土地使用權但由于政府原因未交地

根據(jù)《安徽省地方稅務局關于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第四條的規(guī)定：

對以有償方式取得土地使用權，因政府拆遷等原因未能按照合同約定時間交付使用的，在未辦理土地使用權屬證明前，以其與土地管理部門簽訂的補充合同、協(xié)議或者以政府相關職能部門的補充證明上注明的交付土地時間的次月起計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、納稅義務截止時間

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條的規(guī)定：

關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

實踐中，稅務機關和納稅人對“房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化”理解不一，造成了征納雙方分歧。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其土地使用稅納稅義務的截止時間各省稅務機關存在不同規(guī)定。導致實務中存在多種口徑：以合同簽訂時間為準、以產(chǎn)權權屬變更、以實際交房為準、以取得預售許可證為。

1.按合同的：《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間的通知》（桂地稅字2009117號）規(guī)定：根據(jù)<財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知>（財稅〔2008〕152號）‘納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！囊?guī)定，結(jié)合我區(qū)的現(xiàn)實，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。（根據(jù)《國家稅務總局廣西壯族自治區(qū)稅務局公告2020年第1號廢止》）

2.按產(chǎn)權變更的：《河南省地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法》的通知豫地稅發(fā)200684號第七條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，應自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面積所應分攤的土地面積相應調(diào)減應稅土地面積。房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權證或者房屋產(chǎn)權證，房屋所占有的土地已發(fā)生實際轉(zhuǎn)移的行為。對購房人非個人原因無法及時取得土地使用權證或房屋產(chǎn)權證的，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人，經(jīng)主管稅務機關審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。

3.按交房的：

（1）根據(jù)《海南省地方稅務局關于購銷新建商品房城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的公告》（海南省地方稅務局公告2017第4號）第一條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，應稅土地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付使用的當月末……如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間為房屋實際交付使用的當月末，……和第二條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房應自交付使用之次月起，按相應比例核減應稅土地面積。

（2）根據(jù)《安徽省地方稅務局關于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第五條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間，為房屋交付使用的當月末。房屋交付使用的時間為合同約定時間。未按合同約定時間交付使用的，為房屋的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。

（3）《西安市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發(fā)2009248號）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售期間，應逐月統(tǒng)計已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。

4.按照交鑰匙的：根據(jù)《青島市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函2009128號）第二條的規(guī)定：納稅義務的截止時間房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

5.按取得預售許可證的：廣州市地方稅務局《房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干業(yè)務問題的征稅指引》（穗地稅稅一函20109號）第二條：關于房地產(chǎn)開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅如何計征的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事商品房開發(fā)，其開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截至時間為預售（銷售）許可證的核發(fā)時間的當月末。

6.原文表述的?！栋不帐〉胤蕉悇站株P于若干稅收政策問題的公告》（安徽省地方稅務局公告2012年第2號）第六條：房地產(chǎn)開發(fā)項目中公共配套設施占地的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間，為該公共配套設施的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

各省的規(guī)定不一，具體以當?shù)卣咭?guī)定為準！