房地產(chǎn)公司賬務(wù)處理（房地產(chǎn)會計(jì)如何做賬）

今天小編就給大家整理一下關(guān)于這方面的一些知識，希望可以幫到大家。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及多種稅項(xiàng)，我們應(yīng)該怎樣處理呢？快來跟隨小編看一看吧！

1.增值稅

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)繳

①適用簡易計(jì)稅方法的增值稅的預(yù)繳

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收賬款/（1＋5%）×3%

財(cái)務(wù)工作中，你是否遇到焦頭爛額不知如何解決的問題呢？

案例解析：

萬新公司一期項(xiàng)目為2016年1月開工的老項(xiàng)目，采用簡易計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入315萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅：315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）

②適用一般計(jì)稅方法的增值稅的預(yù)繳

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收賬款/（1＋9%）×3%

案例解析：

萬新公司二期項(xiàng)目為2016年10月開工的新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入981萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅：981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法

銷售額＝（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1＋9%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積：指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積：指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，是計(jì)算容積率的地上建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

支付的土地價(jià)款：指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

案例解析：

萬新公司三期項(xiàng)目為2017年12月開工的新項(xiàng)目，2019年4月竣工交房。該項(xiàng)目土地價(jià)款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實(shí)現(xiàn)收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實(shí)現(xiàn)）。

當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款＝15000/50000×45000＝13500（萬元）

銷售額＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（萬元）

銷項(xiàng)稅額＝50000×9%＝4500（萬元）

2.土地增值稅

納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

計(jì)稅依據(jù)：以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征

應(yīng)預(yù)繳稅款＝（預(yù)收賬款－預(yù)繳增值稅）×預(yù)征率

案例解析：

萬新公司土地增值稅預(yù)征率2%

①萬新公司一期項(xiàng)目為2016年1月開工的老項(xiàng)目，采用簡易計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入315萬元。

應(yīng)預(yù)繳增值稅：315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅：（315－9）×2%＝6.12（萬元）

②萬新公司二期項(xiàng)目為2016年10月開工的新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入981萬元。

應(yīng)預(yù)繳增值稅：981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅：（981－27）×2%＝19.08（萬元）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額

增值率＝增值額/扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表
級數(shù)	增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率	稅率	速算扣除系數(shù)
1	不超過50%的部分	30%	0
2	超過50%至100%的部分	40%	5%
3	超過100%至200%的部分	50%	15%
4	超過200%的部分	60%	35%

①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額＝增值額×30%

②增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

③增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

④增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

案例解析：

萬新公司三期項(xiàng)目為2017年12月開工的新項(xiàng)目，2019年4月竣工交房。該項(xiàng)目土地價(jià)款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實(shí)現(xiàn)收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實(shí)現(xiàn)）。

該項(xiàng)目具備土地增值稅清算條件，已售部分土地成本1.35億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.5億元，利息支出1500萬元，繳納增值稅附加稅186萬元，已預(yù)繳土地增值稅2014萬元。

萬新公司所在地規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%，土地增值稅清算過程如下：

a　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入：68000－4500＝63500（萬元）

其中4500萬元為萬新公司三期項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額68000－15000×45000/50000）/（1+9%）×9%

b　取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用：13500萬元

c　房地產(chǎn)開發(fā)成本：15000萬元

d　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：1500＋（13500＋15000）×5%＝2925（萬元）

e　允許扣除的稅費(fèi)：186萬元

f　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%：加計(jì)扣除額＝（13500＋15000）×20%＝5700（萬元）

g　允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)：13500＋15000＋2925＋186＋5700＝37311（萬元）

h　增值額：63500－37311＝26189（萬元）

i　增值率：26189/37311＝70%

j　應(yīng)納稅額：26189×40%－37311×5%＝8610（萬元）

k　應(yīng)補(bǔ)繳稅款：8610－2014＝6596（萬元）

3.企業(yè)所得稅

開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)。

完工前后企業(yè)所得稅的處理：

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工之前的企業(yè)所得稅預(yù)繳

案例解析：

萬新公司所在地計(jì)稅毛利率規(guī)定為20%

①萬新公司一期項(xiàng)目為2016年1月開工的老項(xiàng)目，采用簡易計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入315萬元，預(yù)計(jì)毛利額：315/（1＋5%）×20%＝60（萬元）

②萬新公司二期項(xiàng)目為2016年10月開工的新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法，2019年4月實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入981萬元，預(yù)計(jì)毛利額：981/（1＋9%）×20%＝180（萬元）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工之后的毛利額的調(diào)整

萬新公司三期項(xiàng)目為2017年12月開工的新項(xiàng)目，2019年4月竣工交房。該項(xiàng)目土地價(jià)款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現(xiàn)已售45000平方米，實(shí)現(xiàn)收入6.8億元，已售部分土地成本1.35億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.5億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實(shí)現(xiàn)）。

完工之前預(yù)計(jì)毛利額：68000/（1＋10%）×20%＝12363.64（萬元）

完工之后實(shí)際毛利額：68000－4500－13500－15000＝35000（萬元）

其中4500萬元為萬新公司三期項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額（68000－15000×45000/50000）/（1＋9%）×9%

項(xiàng)目完工，實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額：35000－12363.64＝22636.36（萬元）

4.城鎮(zhèn)土地使用稅

（1）城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的起始時(shí)間：

財(cái)稅〔2006〕186號文規(guī)定：對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

因此，土地使用稅繳納的起始時(shí)間主要決定于土地使用權(quán)出讓合同的簽訂條款。

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的終止時(shí)間：

財(cái)稅〔2008〕152號文規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自竣工交房的次月終止土地使用稅的繳納。

5.房產(chǎn)稅

（1）財(cái)稅地19868號文規(guī)定：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工過程中的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅?；üこ探Y(jié)束以后，自接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（2）售樓處、樣板間的房產(chǎn)稅處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓處、樣板間不適用（財(cái)稅地19868號文）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓處、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。

6.印花稅

輕稅重罰

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅常涉稅目（特色）：

序號	合同類型	稅目	稅率
1	國有土地轉(zhuǎn)讓合同	產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)	0.5‰
2	與工程設(shè)計(jì)單位簽訂的設(shè)計(jì)合同	建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同	0.5‰
3	與施工方簽訂的施工合同	建筑安裝工程承包合同	0.3‰
4	與金融機(jī)構(gòu)簽訂的借款合同	借款合同	0.05‰
5	房產(chǎn)銷售時(shí)和買房人簽訂的合同	產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)	0.5‰

7.契稅

主要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地過程中繳納契稅的相關(guān)事項(xiàng)

財(cái)稅〔2004〕134號文規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

主要包括以下兩種情況：

（1）如果以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

（2）如果以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

同時(shí)規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

①評估價(jià)格，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

②土地基準(zhǔn)地價(jià)，由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

8.城市維護(hù)建設(shè)稅

以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，與增值稅同時(shí)繳納。

9.教育費(fèi)附加

以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，與增值稅同時(shí)繳納。

10.地方教育附加

以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，與增值稅同時(shí)繳納。

11.防洪工程維護(hù)費(fèi)/水利基金

以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，與增值稅同時(shí)繳納。

需根據(jù)各地具體規(guī)定決定是否繳納，怎樣繳納。