固定資產(chǎn)借款利息資本化條件(借款利息資本化條件)

曾經(jīng)有人向瀝嘔君來電咨詢：老師您好！我想請教一下，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息到底是進開發(fā)成本呢，還是作為期間費用的組成之一即財務(wù)費用呢？其實在瀝嘔君看來，若想真搞明白這個問題，咱們首先應(yīng)該要搞清楚這背后的原因。為什么同樣都是借款利息，干嘛要分一個資本化或者費用化，這樣做的意義何在？只有搞懂了背后的底層邏輯，后面的事情就好辦了。ok，接下來，進入咱們今天的題，一起來聊聊房企借款利息的資本化與費用化。

為什么要做資本化與費用化的區(qū)分

所謂資本化，是指特定期間內(nèi)所發(fā)生的支出計入資產(chǎn)的成本之中。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，這個特定期間，指的是從項目開始立項直至項目建設(shè)完成并驗收合格，業(yè)已達到可使用或可銷售狀態(tài)的這么一個區(qū)間。

所謂費用化，則是指相關(guān)支出直接計入當期期間費用，不再采取資本化。比如普通借款所形成的財務(wù)費用。

費用化與資本化最大的區(qū)別在于，該項支出能否增加固定資產(chǎn)的帳面價值，如果不能增加，即屬于費用化支出；如果可以增加，那么就屬于資本化支出。

咱們舉一個形象的例子（稍微有點極端，但不影響原理），方便大家理解。

張三公司從銀行借款1000元，用于購買一部山寨手機。這項支出一經(jīng)發(fā)生，隨即便形成了財務(wù)費用，因為它不存在一個所謂的生產(chǎn)或制造的“區(qū)間”。手機買來就能用了，不是嗎？

倘若咱們把情形稍微轉(zhuǎn)換一下：張三公司從銀行借款1000元，用于購買瓷磚修葺公司地板。地板經(jīng)過修葺之后，能夠增加固定資產(chǎn)的價值和使用年限。使用年限增加了自不必說，固定資產(chǎn)也升值了，因為有新的投入在里邊。此時，從理論上來說，這1000元能夠從企業(yè)所得稅前一次性扣除嗎？并不！在會計科目上，我們應(yīng)計入長期待攤費用，更為科學(xué)。

那么到了這里，我們似乎已經(jīng)摸到了問題的關(guān)鍵所在：資本化的借款利息，它只能在特定區(qū)間內(nèi)按照會計準則及其他合理方法進行“攤銷”（因為此時產(chǎn)品尚處于生產(chǎn)建造狀態(tài)，未形成固定資產(chǎn)，所以叫“折舊”不太合適）；而費用化的借款利息，它是作為財務(wù)費用直接計入當期損益的。套用前面所提到的那個例子。同樣是借款1000元，假設(shè)由此產(chǎn)生的利息支出是100元。那么在第一種情形下，這100元可以直接在企業(yè)所得稅前扣除；而后者呢，則只能按年度攤銷，每年至多僅允許扣除10元（假設(shè)經(jīng)修繕后的房產(chǎn)使用年限增加了10年）。

房地產(chǎn)企業(yè)借款利息“資本化”的前提條件

《企業(yè)會計準則第17號—借款費用》

第四條

企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。

第五條：借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出;

(二)借款費用已經(jīng)發(fā)生;

(三)為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，借款費用的處理情形的確較為復(fù)雜多樣。比如你從銀行貸款10億元，2年期，年化10%，那么對應(yīng)的利息支出應(yīng)為2.4億元。那么問題來了，這10億元是不是專屬用于某具體項目的投資建設(shè)呢？如是，那沒問題，符合第四條第一句所述情形，滿足資本化條件；如果只是其中的一部分比如說8億元用于了具體項目的建設(shè)，另外2億元與本項目完全無涉，那么此時你能夠資本化的借款利息是多少？2.4億元×（8/10）=1.92億元。這1.92億元能夠作為開發(fā)成本享受加計扣除政策，而那剩下的0.48億元呢，你只能在企業(yè)所得稅前扣除。

至于第五條，瀝嘔君將之翻譯為大白話，這樣容易理解。主要表達的意思如下：

1、項目是否已經(jīng)開工；

2、借的錢是否開始花了（指的本金部分）；

3、借的錢是否開始計息了。

需要強調(diào)一點的是，當項目已經(jīng)竣工交付，此時即便借款尚未到期的（仍有后續(xù)利息產(chǎn)生），也不可再資本化。項目如果中途遇到非常停工（如安全事故、原料不足、資金鏈斷裂等）且達到連續(xù)3個月以上的，停工期間也不可資本化（停工期間借款方照收利息，但此時的利息只能進費用而入不了成本）。

一般而言，從資金來源的角度來劃分，我們可將借款分為兩種類型：一是我們前面提到的專屬借款（針對某具體項目建設(shè)所借款項），二是一般性借款。后者可視作企業(yè)的一個“備胎”吧，目的就是為了防止?？畈粔蛴脮r的應(yīng)急所需。雖然錢都是用在了具體項目上且同樣產(chǎn)生利息，但利息的計算方式卻區(qū)別大了。前者是用本金×借款利率；后者則需要先計算出一個加權(quán)平均資本化率（α），再計算出資本支出的加權(quán)平均數(shù)（β），最后用α×β，得出最終我們想要得到的借款利息金額。其中的α，其計算公式為：當期發(fā)生的利息之和/借款本金加權(quán)平均數(shù)×100%；β的計算公式為：∑每筆占用一般借款的資產(chǎn)支出金額×每筆資產(chǎn)支出在當期所占用的天數(shù) ÷當期天數(shù)。其中，每筆資產(chǎn)在當期所占用的天數(shù)是指資本化期間內(nèi)占用的天數(shù)，當期天數(shù)是指所選定的期間的天數(shù)。如果選定的是一年，那么就是一年天數(shù)，如果選定的是一個月，即為一個月的天數(shù)，其與加權(quán)平均資本化率（α）是相對應(yīng)的。

由上述內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)若要提升資本化率，至少需從如下兩方面著手：

1、盡可能控制非項目借款的占比，將借款資金最大化投入至項目當中?？s減總部費用，盡量將一般借款資金投入到項目當中，并能保證項目的高周轉(zhuǎn)。這對公司的財務(wù)規(guī)劃能力要求非常高，除大股東或關(guān)聯(lián)方占用資金外，賬上保留太多現(xiàn)金也會影響資本化率。

2、必須滿足前文述及的三個前提條件，才能開始利息資本化期間。公司雖借了錢拿了地，但項目遲遲未開工，此期間內(nèi)產(chǎn)生的利息是無法資本化的。公司必須具備強運營能力和全部門聯(lián)動能力，確保在土地獲取成功后，能在最短時間內(nèi)開工建設(shè)。

頭部房企中能將資本化率做到很高的，大多是以卓著的項目運營能力見長。通過我們的長期觀察來看，資本化率與企業(yè)的財務(wù)策略，二者并無直接關(guān)系。從房企管理者的角度出發(fā)，提升資本化率，提高當期利潤，提升評級，降低融資成本，做大規(guī)模，才是房企做大做強的首要前提。

房地產(chǎn)企業(yè)借款利息何時停止“資本化”

通常，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)在辦理項目竣工驗收后停止資本化。實務(wù)中，審計師一般綜合項目具體情況，進而判斷達到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)的時點。部分房地產(chǎn)企業(yè)出于種種考慮，往往會選擇延期辦理竣工驗收手續(xù)。針對此類產(chǎn)品已完工但遲遲未辦理驗收備案的情形，審計師經(jīng)常會重點關(guān)注除利息費用外有無其他大額費用或支出仍在發(fā)生，且該情況的持續(xù)時間。從常理來論，若后續(xù)并無大額費用產(chǎn)生的，則基本可以判斷該項目實質(zhì)上已達到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)；反之，則判定該項目尚未完全建設(shè)完成。審計師通過會結(jié)合銷售合同中約定的房屋交付日期、施工方的交付使用記錄及質(zhì)檢部門的檢測報告、消防等相關(guān)部門的驗收記錄等，綜合判斷資本化期間是否合理。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”及其他相關(guān)條件的，可以申請預(yù)售許可進行預(yù)售。但是，達到可預(yù)售狀態(tài)不應(yīng)被視為達到“預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)”，而是應(yīng)結(jié)合達到法律規(guī)定的、合同約定的可交房狀態(tài)，來判斷停止資本化的時點。

《企業(yè)會計準則第17號—借款費用》

第十二條

購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。

第十三條

購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個方面進行判斷：

（一）符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成。

（二）所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其常使用或者銷售。

（三）繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。

針對第十三條，嘔心瀝血君繼續(xù)將之翻譯成大白話，方便大家理解消化：

1、項目業(yè)已驗收備案完成或已交付使用；

2、和前一條說的意思大體一致，只是在內(nèi)容上更加具化；

3、產(chǎn)品完工后幾乎不再花錢或花很少的錢。

至于很少是多少，具體的數(shù)額標準，沒有給出。

稅法關(guān)于借款利息資本化的具體規(guī)定

《中人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十七條　

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。

企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當作為資本性支出計入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。